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北大光华管理学院副院长张峥:理性看待首批基础设施公募REITs二级市场波动

2021年06月24日 19:17

新华财经北京6月24日电(记者余蕊)6月21日,首批9只基础设施公募REITs正式挂牌上市。近三天,其二级市场价格较上市首日的强势有所降温。如何看待REITs市场的短期价格波动?记者采访了北京大学光华管理学院副院长张峥。

“基础设施公募REITs的产品特征是收益稳定、风险适中,适合长期投资。因此,投资者应理性看待其二级市场的短期价格波动。”张峥说,“对个人投资者而言,REITs投资不应追求短期资本利得,应树立长期投资、价值投资和理性投资的理念。一方面,应把REITs作为大类资产配置中的重点类型,提升总体投资组合效率;另一方面,要进行时间维度的投资分散化。”

“尽管这三天公募REITs价格较上市首日的强势有所降温,但好的REITs资产,长期将呈现好的价格。”张峥说。

他认为,基础设施REITs底层资产所具有的使用价值与市场价值,最终将影响REITs金融产品的分红派息表现,以及二级市场的交易价格。REITs产品和REITs底层资产的定价与估值有着相互“锚定”的关系,基础设施项目在REITs市场的价格水平,是评价项目开发质量与运营质量的重要标尺。作为不动产资产定价的“锚”,REITs市场形成了市场激励和约束,有助于提高投资效率,提升资产管理能力。

从国际经验看,成熟的REITs市场在推出初期普遍市值规模较小、流通盘较小、波动也较大。随着REITs市场的逐步发展、成熟机构投资者的逐步引入,以及底层资产数量的增加,REITs整体市值将稳定增长,波动率也随之逐步下降。

张峥介绍,美国REITs二级市场在初期同样面临市值小、成交额少,以及波动大的扰动。1993年美国颁布《综合预算调整法》,改变了养老基金投资REITs产品的股权结构要求,鼓励机构投资人投资REITs,进而使美国REITs市场迎来爆发式增长。2004年,美国正式取消对国外投资者的差别对待,开启了海外资金进入美国REITs市场的大门。即使遭遇美国史上严重的次贷金融危机,依托于优质底层资产的REITs产品,市值在危机后迅速恢复,并开启了新一轮快速发展。足见REITs产品本身的生命力,以及投资者对其价值的认可。

“借鉴国际经验,无论我国REITs市场短期走势如何涨跌,都只是一种价格发现的过程。REITs价格下跌或跌破发行价的原因有多种可能,直接下结论为时尚早。”张峥说。

他认为,REITs拥有重分红、利于长期持有的特点。随着后续基础设施REITs试点项目进行首次分红,参与者将逐渐认识到REITs的收益特征及其价值所在。

“下阶段,我国公募REITs试点,一方面应持续推动试点项目的申报工作,推出更多高质量的REITs产品上市;另一方面,应当进一步完善REITs治理机制,关注REITs上市后的发展,提升资产管理能力并提高信息透明度,做大做强公募REITs规模,吸引更多的成熟投资者进入REITs市场。”张峥说。

他认为,此次我国公募REITs试点的底层资产为基础设施,有利于充分发挥REITs市场在不动产定价中“锚”的作用,进而为长期缺乏市场化定价的基础设施资产价格提供参考。

“长期以来,不动产尤其是基础设施类资产,长期由债权融资支持,缺少基于公开市场的权益定价。而由于利率缺乏市场化,其资金价格往往失真。” 张峥说,“将公募REITs推向市场,通过市场的力量寻找价格之‘锚’,进而确定价值中枢,本身就是公募REITs试点的重要任务。寻找价格中枢可能需要相当长的时间,也需要更为复杂的价格博弈,要素配置将在价格变动中寻求均衡答案。”


编辑:穆皓


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文章来源:http://bond.xinhua08.com/a/20210624/1991663.shtml